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アメリカ不動産投資

世界で最も法整備された公正な不動産取引制度

世界で最も法整備された公正な不動産取引制度のイメージ
アメリカ不動産制度

アメリカの不動産取引では、公正な取引が行われるため、他国に例をみないアメリカ独自の制度があり法整備が整っています。これにより、売買は不動産市場の取引の安全性が守られ、世界中から投資が集まっています。

アメリカでは、一般的に契約締結から決済までの間に調査期間が1か月、大型の商業物件で長いものだと1~3ヶ月程度置かれ、徹底的に調査した上で行われます。
その間不動産業者以外に別の専門会社が、中立の立場で取引物件の権原調査、関係書類等の保管、決済の代行等を行います。
この専門会社は「エスクロウ会社(Escrow)」と呼ばれ、契約締結後に売買当事者は権利証や手付金等の関係書類をこのエクスロウ会社に寄託することにより、自らが関係書類を保管することの危険を回避できるとともに、中立の立場で公平に処理することができます。
また、タイトル・インシュアランス(名義瑕疵保険)やインスペクション(調査)の制度も買主の権利を保護し、売買に伴うリスクを回避する重要な制度です。

エスクロー制度(Escrow)

不動産の取引を、中立の立場でチェックし、プロセスする手続き機関のことです。Escrow会社は、州の不動産局によって管理されている民間会社で、売り手と買い手の間に入って、取引される不動産の名義の確認や、検査など売買の条件の結果の確認、税金の支払い記録、売買契約書類が完全か、など必要な条件が、全て法律に則って処理され、正しく名義の移行が登録されることを確認し、それにともなう金銭の受け渡しを仲介します。これによって、不動産の公平・公正な取引が行うことができます。

タイトル・インシュアランス制度(Title Insurance)-名義瑕疵保険制度

タイトル・インシュアランス制度(Title Insurance)-名義瑕疵保険制度のイメージ

不動産取引に伴う、名義を保護するための権原保険。タイトルとは、土地の所有権や抵当権、地上権などの権原のことを指します。対象物件の権原が無効ないしは瑕疵があったため損害が生じることになったときに、物件の譲受人がその損害に対する補償を受けることができる保険のことです。これにより、譲受人は権利関係によって起こるトラブルから金銭的に保護されます。

インスペクション(Inspection)、デュー・デリジェンス(Due Diligence)

不動産においてはインスペクション「物件調査」のことをいいます。買い手が専門家を雇ったり、売主や他機関から書類を取り寄せるなどで、売り手の提示した内容を確認し、本当に自分の購入条件にあっているかを独自に調査できます。これには、現地調査、法務局・市役所調査、設備関係調査などあらゆる調査が伴います。
通常、アメリカでは売買契約の成立後、一定のインスペクション期間が設けられ、その期間中に条件に合わないことが発見した場合は買主は金銭的な負担なく契約を撤回できます。

建物の評価基準

建物の評価基準のイメージ

日本の不動産であれば、構造物の価値は新築時が一番高く、あとは築年数に比例して減価していくほかありません。
しかし、アメリカでは、築年数は必ずしも重視されず、「実際の使用に堪えるか?」という点がもっとも重視されます。
それゆえ、数十年~100年以上前の物件であっても、修繕を重ねながら、未だに物件価値がゼロにはならずに、資産として評価されています。

日本であれば、賃貸によって得る収益と、経年による物件価値の減価との間で綱引きが起こりますが、アメリカ不動産の場合には、修繕をしっかりと行えば、物件価値を維持したまま同時に賃貸収入も得られます。その分、投資家にとって有利な運用が可能となっています。日本の不動産は、根本に「スクラップ・アンド・ビルド」の発想があります。そのため、経年に応じて物件価値が下がってゆくのですが、アメリカにおいては「使えるもの=資産」という捉え方をされます。ゆえに修繕を重ねながら物件価値が維持されてゆくのです。このことは物件を転売するときも有利に働きます。

Hideaki Ishida

BTJ税理士法人 東京事務所
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2011/11/30

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