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海外不動産投資

アメリカ不動産購入

Midway Square,Elyria OH

平均利回り 11.4%~16.3%

テキストテキスト

平均利回り 14.8%

高級住宅地グリーンバレーの中心に位置する一軒家

平均利回り 14.55%
購入までの流れ
購入時の費用
固定資産税
固定資産税のイメージ

固定資産税は州や市によって税率が違います。
カリフォルニア州では物件価値の約1%強が年間税額となっています。

課税価値は通常物件の購入価格が初年度のものとなりますが、二年目からはアッセサーズオフィスと呼ばれる自治体の不動産価値鑑定所で定められた価値に従って課税額が決められます。カリフォルニア州では提案13項という法律で固定資産税上の不動産価値の上昇に年間2%までという上限が決められています。

納税は義務となっています。初年度は前オーナーの課税価格に対して引き続き支払い、次の11月1日に支払い期限になってから購入価格に応じて課税価格が算出されるようになっています。
前オーナーの課税価格と購入価格との差額はSupplemental Property Tax(追加固定資産税)という形で課税通知が来ることになっています。購入価格が前オーナー課税価格より低い場合は多く支払った分が後日払い戻されることになっています。

FIRPTA Withholding

http://www.irs.gov/businesses/small/international/article/0,,id=105000,00.html
外国人の場合、売却時に10%の税金の先払い(預金)が必要です。

保険

火災保険は義務です。地震保険は任意です。1年更新(金額は補償額、物件価格による)

管理費

物件のメインテナンス、家賃の回収、テナントの対応をします。管理費用リース賃料の10%(※目安)

税務申告

アメリカで収入を得た場合、アメリカ税務局に申告する必要があります。
申告時期は4月15日までで前年度の収入を申告し、必要な税金を納めます。
不動産を所有している場合は減価償却が認められるため、税金はかなり軽減されます。

投資シミュレーションのイメージ

投資シミュレーション

サンプル事例:

物件販売価格:$100,000
クロージング費用及び手数料等:$10,000(※目安)
合計:$110,000・・・A

家賃:$1000×12カ月=$12,000・・・①
固定費・火災保険:$1,000(※目安)
管理費:$1,200(賃料の10%)
固定資産税:$1,500(※目安)
メインテナンス:$500(※目安)
計:$4,200・・・②

年間キャッシュフロー月の収支(①-②):$8,800・・・B
年利回り(B/A)8.0%

Hideaki Ishida

BTJ税理士法人 東京事務所
〒108-0074
東京都港区高輪2丁目15番24号ASP高輪ビル4階

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2011/11/30

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